پدید آورنده : مجید بنایی اسکویی

مقدمه

اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.

در قانون مدنی ایران در ماده 466 اجاره چنین تعریف شده است:

«اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

همانطور که از ظاهر ماده برمی اید، تعریف مذکور تعریف دقیقی از عقد اجاره ارائه نمی دهد. هرچند در ماده 467 به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده 512 بحث از اجارة اشخاص می شود، لیکن ماده 466 قانون مدنی تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نمی باشد. اجمالاً ما در اینجا تنها به این نکته بسنده می کنیم که عقد اجاره عقدی است موقت که در تعریف مذکور به آن اشاره نشده است و همچنین اجاره علی الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی گیرد، بلکه معوض است و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به بطلان عقد اجاره می گردد، لذا در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن نشده است.

در فقه امامیه و فقه عامه نیز تعاریفی نزدیک به هم از عقد اجاره به عمل آمده است، که نظر مشهور آن را تملیک منافع به عوض معلوم دانسته اند.

اجمالاً می توان با توجه به تعریف اجاره چنین برداشت کرد که عقد اجاره اولاً ـ تملیکی است. ثانیاً ـ معوض است. ثالثاً ـ موقت است.
مفاهیم کلیدی بحث

1 ـ مفهوم لغتی اجاره

«اجاره»[1] به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می شود[2]. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است[3].

«اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است،[4] امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن چه که بعضی تصور می کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره.

2 ـ مفهوم حقوقی اجاره

در ماده 466 قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی برای آن ارایه نشده.

بر همین مبنا، تعریف مذکور، تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نیست و اشکالی بر آن مترتب است چه: اولاً ـ در تعریف فوق ذکری از مدت به میان نیامده است در صورتی که ذکر مدت از ارکان صحت عقد اجاره اشیاء است. ثانیاً ـ در تعریف مذکور به معوض بودن عقد اجاره اشاره ای نشده است. ثالثاً ـ هر چند در ماده 467 بیان نموده که «مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد»، ولی در ماده 466 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان نیامده که ذیلاً به شرح آن می پردازیم:

اولاً ـ در تعریف مذکور ذکری از موقت بودن عقد اجاره نشده است و همانطوری که می دانیم عقد اجاره عقدی مستمر است و مقتضای عقد اجاره، امکان انتفاع مستأجر از شیء معین در مدت زمان معلوم است. عقد اجاره عقد زمانی است و منفعت عین در عقد اجاره با مقایسه زمان است. بدین معنا که مقیاس منفعت با مدت مشخص می شود و منفعت در عین عقد وجود خارجی ندارد و باید مدت مشخص و معلوم باشد. لذا مدت در عقد اجاره از ارکان تشکیل دهنده عقد به شمار می اید[5].

در ماده 468 قانون مدنی ایران آمده است:

«در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود، و الا اجاره باطل است.»

علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که می بایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد و همانطوری که در مباحث آتی به آن اشاره خواهیم کرد، هر گاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه. بر همین مبناست که در ماده 472 قانون مدنی آمده است:

«عین مستأجره باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است».

به همین خاطر، بعضی از حقوقدانان معتقدند در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به سختی می توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت. چه بیع به تعبیر فقهاء تملیک عین به عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز می سازد[6].

ثانیاً ـ در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن به میان نیامده است، در صورتی که می دانیم، عقد اجاره از جمله عقود معاوضی است و عوض جزو مقتضای ذات عقد اجاره به شمار می اید به نحوی که هرگاه عقد اجاره فاقد عوض باشد، اجاره باطل است[7]. لذا این تعریف از این حیث نیز ناقص می باشد.

البته باید توجه داشت که هر چند در تعریف ماده 466 قانون مدنی به معوض بودن اجاره اشاره ای نشده است، ولی باید دانست که تملیک منافع به طور مجانی انجام نمی شود و مستأجر نیز در برابر مؤجر متعهد است مالی را که به طور معمول مقداری پول است، به او بپردازد، چنانچه بند 3 از ماده 490 قانون مدنی در میان تکلیف مستأجر می گوید:

«... ثالثاً، مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد[8]»

ثالثاً ـ تعریف مذکور در ماده 466 قانون مدنی تنها شامل اجاره اشیاء می شود و اجاره اشخاص از دایره شمول آن خارج است زیرا در ماده 512 قانون مدنی آمده است:

«در اجاره اشخاص کسی که اجاره می کند مستأجر و کسی که مورد اجاره واقع می شود اجیر و مال الاجاره، اجرت نامیده می شود.»

بنابراین همانطوری که ملاحظه می شود، تعریف مذکور تعریف کاملی از عقد اجاره ارائه نمی دهد. حقوق دانان نیز در تعریف عقد اجاره تعابیر نزدیک به هم بکار برده اند.

3 ـ تعریف اجاره در فقه امامیه

فقهای امامیه در تعریف اجاره نظرات متفاوتی ابراز نموده اند، همانطور که قبلاً بیان کردیم، عقد اجاره در حقوق ایران از جمله عقود تملیکی است که از فقه به قانون مدنی راه یافته است. ولی نظر مشهور فقهای امامیه در تعریف اجاره، آن را تملیک منفعت به عوض معلوم دانسته اند[9].

عده ای از فقهاء تعریف فوق را کامل ندانسته اند و معتقدند که تملیکی بودن عقد اجاره با پاره ای از آثار آن سازگاری ندارد، چه منافع در عقد اجاره، عین العقد موجود نیست و اجاره چون از عقود معاوضی است، لذا می بایست کل منافع در برابر کل ثمن قرار گیرد و حال آن که منافع عین مستأجره معدوم است. بر همین مبنای، عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که موجر تنها مکلف است مورد اجاره را به مستأجر تسلیم و یا مستأجر را بر عین مستأجره تسلیط نماید، در نتیجه این امر، مستأجر مالک کل منفعت می شود. لذا این افراد، در تعریف عقد اجاره آن را «ثمره تملیک منافع» دانسته اند. یعنی از آثار عقد اجاره که تملیک منافع است سخن به میان آورده اند. به عبارت دیگر، این عده از فقهای امامیه تملیک منفعت در برابر عوض معلوم را ثمره عقد دانسته اند[10].

عده ای نیز به تعریف فوق قیدی افزوده و بیان می دارند: «... بقاء مالکیت مؤثر بر عین مستأجره»[11]. بعضی نیز در تعریف مشابه با نظرات فقهای مذکور، عقد اجاره را در حقیقت تسلیط مستأجر بر عین مستأجره برای انتفاع از آن در برابر عوض معلوم انگاشته اند[12].

از تعاریفی که مذکور افتاد، معلوم می گردد، جمع اقسام نظرات فقهای امامیه، عقد اجاره در فقه تملیکی است.

4 ـ تعریف اجاره در حقوق برخی از کشورهای خارجی

الف ـ تعریف اجاره در حقوق مصر

در ماده 558 قانون مدنی مصر، عقد اجاره چنین تعریف شده است:

«عقد اجاره عقدی است که به واسطه آن مؤجر ملتزم می شود تا امکان انتفاع از شیء معین را در برابر اجرت معین و برای مدت زمان معین برای مستاجر فراهم آورد.»[13]

به نظر می رسد، قانون گذار مصری در تعریف عقد اجاره دقت بیشتری را نسبت به قانون گذار ایرانی بکار بسته است، هر چند که بر خلاف حقوق ایران، قانون گذار مصری از اقسام اجاره ذکری به میان نیاورده است، لذا بایستی تعریف مذکور را در مورد تمام اقسام اجاره تکرار نموده [14]:

لذا با توجه به تعریف عقد اجاره در ماده 558 قانون مدنی مصر، می توان گفت تعریف اجاره در حقوق مصر با اشکالاتی که در تعریف عقد اجاره در قانون مدنی ایران وجود دارد، روبرو نیست، چه تعریف مذکور واجد تمامی ارکان تشکیل دهنده عقد اجاره می باشد.

ب ـ تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه

در سال 1804 میلادی به هنگام تصویب قانون مدنی فرانسه از مواد 1708 به بعد، 60 ماده به مبحث اجاره اختصاص داده شده است، که در اولین ماده آن یعنی ماده 1708 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان آمده است و سپس در مواد 1709 و 1710 به تعریف اجاره پرداخته شده است. در ماده 1709 این قانون آمده است:

«اجارة اشیاء، قراردادی است که بوسیلة آن مؤجر ملزم می شود که امکان انتفاع از یک شیء را در طول مدت زمانی معین، در برابر اجرت معلوم که مستاجر ملزم به پرداخت آن است را فراهم آورد.»[15]

در ماده 1710 قانون مدنی فرانسه آمده است:

«اجاره خدمات، قراردادی است که بوسیلة آن یکی از طرفین عقد، متعهد به انجام کاری برای دیگری در برابر اجرت معین می شود.»[16]

همانطوری که ملاحظه می شود در تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه مانند حقوق مصر، ما ایراداتی که در قانون مدنی ایران در خصوص تعریف عقد اجاره وجود دارد، روبرو نمی شویم، زیرا که در این تعریف تمامی ارکان عقد اجاره از قبیل عین مستاجره، مدت اجاره و اجرت المسمی وجود دارد. البته ذکر مدت تنها در اجاره اشیاء آمده است برخلاف اجاره خدمات که ذکر مدت از ارکان اصلی عقد اجاره می باشد بیان نشده است.

ج ـ تعریف عقد اجاره در حقوق برخی از دیگر کشورها

در بعضی قوانین کشورهای اروپایی نیز عقد اجاره، عقدی عهدی شناخته شده است. برای مثال در ماده 253 قانون تعهدات سویس در تعریف اجاره آمده است:

«اجاره اشیاء عقدی است که به وسیله آن، مؤجر ملتزم می شود استفاده از مالی را، در مقابل مال الاجاره به مستأجره منتقل نماید.»[17]

همانطور که ملاحظه می شود، تعریف مذکور از جهت نگاه به زمان متفاوت با تعاریفی که سابقاً گذشت می باشد. هر چند در قانون تعهدات سوئیس اجاره عقدی عهدی تلقی شده است لیکن بر خلاف حقوق فرانسه در تعریف مذکور ذکری از مدت به میان نیامده است. همچنین تعریف مذکور نسبت به تعاریف قبلی از نواقص بیشتری برخوردار است.

5 ـ اوصاف عقد اجاره[18]

الف ـ اجاره عقد تملیکی است

در حقوق ایران، اجاره عقد تملیکی است و ثمرة آن تملیک منفعت به مستاجر است. به سبب عقد اجاره مؤجر مالک کل اجرت المسمی مقرر در عقد می شود و مستاجر مالک کل منافع عین مستاجره در مدت زمان عقد می شود و مستاجر هم از همان سلطه و حقوق مالک برخوردار است. به نظر می رسد تملیکی بودن عقد اجاره با پاره ای از آثار آن سازگار نباشد و به همین دلیل عده ای از نویسندگان ترجیح داده اند که آن را در زمره عقود عهدی درآورند. در حقوق فرانسه، اجاره از جمله عقود عهدی است[19].

از جمله اشکال ها، این است که به موجب بند 3 از ماده 490 قانون مدنی، مستاجر مال الاجاره تمام مدت را نقد و یک جا بپردازد. می دانیم که در عقود معوض، هر یک از دو طرف می تواند تسلیم مالی را که به عهده دارد موکول به اجرای تعهد طرف دیگر کند. بنابر تعریف ماده 466 قانون مدنی، در عقد اجاره، منفعت مال در برابر اجاره بهای تملیک شده است، پس بر طبق قواعد معاوضه، در صورتی مستاجر مکلف به دادن تمام مال الاجاره می شود که مالک بر تسلیم منفعت مبادرت کرده باشد. حال باید دید ایا مؤجر قادر به تسلیم تمام منفعت به مستاجر هست؟[20]

عده ای از نویسندگان، عقد اجاره را از جمله عقود عهدی به شماره آورده و معتقدند که مؤجر تنها وظیفه دارد، مستاجر را بر مورد اجاره مسلط کند و هرگاه بر این عهد خویش عمل نمود، مستحق دریافت مال الاجاره می شود[21]. امّا این نظر در حقوق ایران مورد پذیرش واقع نشده است، زیرا به صراحت ماده 466 قانون مدنی، اجاره از جمله عقود تملیکی است نه عهدی، و همچنین هرگاه موضوع اجاره تسلیط مستاجر بر عین باشد و پس از آن مستاجر مسؤولیتی نداشته باشد، دیگر او ضامن تلف مورد اجاره نیست. امّا در واقع چنین نیست و به موجب مواد متعددی از قانون مدنی، مؤجر ضامن کل منافع است. به عبارت دیگر، در صورت تلف عین عقد اجاره باطل می شود. و به نسبتی که مستاجر از منافع استیفاء ننموده، مستحق استراداد اجرت المسمی می باشد.

عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که مؤجر تنها مکلف است که مورد اجاره را چنان در اختیار مستاجر قرار دهد که او بتواند انتفاع مورد نظر در عقد را از آن ببرد[22].

عده ای نیز قید «برای انتفاع» را بر تسلیط مستاجر افزوده و گفته اند که موضوع اجاره به طور مستقیم این است که عین برای انتفاع تسلیم مستاجر شود، ولی در نتیجه این کار مستاجر مالک منافع می شود شاید به همین دلیل است که عده ای از فقهای امامیه در تعریف عقد اجاره بیان داشته اند.

«عقد ثمره تملیک المنافع» یعنی از آثار آن عقد تملیک منافع به مستاجر است و بطور صریح، منفعت را موضوع مبادله قرار نداده اند[23].
بحث دیگری که ممکنست مطرح گردد، آنست که ایا اجاره اشخاص عقد تملیکی است یا نه؟

این سوال به آن خاطر ممکن است به میان اید، که در ماده 466 قانون مدنی، مطلق عقد اجاره تملیکی انگاشته شده است و همچنین به موجب ماده 467 قانون مدنی، مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان و یا انسان باشد.

پس در تعریف اجارة اشخاص می توان گفت: «عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع اجیر می شود.» و به این اعتبار اجاره اشخاص نیز عقدی است تملیکی و به وسیله آن منافع اجیر یا عوض معین مبادله می شود. ولی، ا